Contratto di affitto a canone concordato o a canone libero?

Sono sempre numerose le domande che molti affittuari e locatari si pongono rispetto alla stipula di un contratto di affitto. Il motivo principale riguarda sicuramente l’intenzione di voler fare una scelta ponderata e che comporti dei vantaggi per entrambe le parti. Molte questioni, infatti, vista l’importanza del soggetto, richiedono più attenzione: di che cosa si parla quando ci si riferisce a un contratto a canone concordato o a canone libero? Quali differenze importanti da conoscere tra queste tipologie prima di stipulare un contratto di affitto? Vediamo insieme le risposte !

Come funziona e perché conviene il contratto a canone concordato?

La normativa italiana contempla, oltre la possibilità di stipulare un contratto di affitto a canone libero, quella di stipulare, per immobili a destinazione abitativa, un contratto a canone concordato, nel quale la durata è ridotta a 3 anni più 2. Durata che può diventare:

• da 1 a 18 mesi per i contratti transitori;
• dai 6 mesi ai 3 anni per i contratti destinati agli studenti universitari e nei quali il canone concordato si basa non sulla libera volontà delle parti, ma sulla base di accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini.

Come si stipula il contratto a canone concordato? Per questa tipologia di contratto di affitto bisogna rispettare le condizioni contrattuali definite in appositi accordi in sede locale tra le organizzazioni che rappresentano l’edilizia e quelle che rappresentano i conduttori. Tali accordi vengono in seguito registrati presso ogni Comune dell’area interessata. Di conseguenza, il canone concordato viene fissato sulla base di tali accordi e la durata è stabilita da un minimo di 3 anni, con una proroga di 2.

Quali sono i vantaggi di scegliere il contratto a canone concordato? Innanzitutto, se si stipula per un immobile in un Comune ad alta densità abitativa, si pagherà il 2% sul 70% del canone annuo.

Per il proprietario:

• se si sceglie di indicare il canone nella dichiarazione annuale dei redditi può essere decurtato il 30% da tassare, a patto che il contratto a canone concordato sia stato applicato su un immobile presente in un Comune ad alta intensità abitativa;
• se si sceglie la cedolare secca si applicherà sull’intero anno un’aliquota del 10%, solo per i Comuni ad alta intensità abitativa;
• una riduzione dell’aliquota Imu e Tasi pari al 25% nel caso in cui l’immobile sia stato affittato con contratto a canone concordato, valido per qualsiasi Comune.

Per il locatario:

• con questo contratto di affitto si paga un canone inferiore rispetto a quello che si pagherebbe con un contratto a canone libero;
• maggiore detrazione Irpef se l’immobile è stato destinato ad abitazione principale del locatario. Questa agevolazione non è valida per gli immobili con contratto per studenti universitari.

In che cosa consiste il contratto di affitto a canone libero?

Il contratto di affitto a canone libero è il tipo di contratto più utilizzato. Con questo tipo di contratto di affitto, un proprietario (anche detto “locatore”) concede a un locatario (comunemente detto “inquilino”) la possibilità di alloggiare in un immobile destinato ad uso abitativo dietro pagamento, da parte del locatario, di un importo liberamente determinato dalle parti. Restano invece determinate dalla legge la durata minima del contratto e le modalità di rinnovo o di recesso.

L’uso abitativo dell’immobile deve essere comprovato dal certificato di agibilità rilasciato dal Comune e dall’attestato di prestazione energetica (APE) rilasciato da professionisti abilitati, valido per 10 anni (salvo in caso di ristrutturazioni dell’edificio). Il contratto di locazione abitativa a canone libero deve essere in forma scritta a pena di nullità, (vale per i contratti stipulati a partire dal 30 dicembre 1998, data di entrata in vigore della legge).

Tra i dati principali contenuti nel contratto a canone libero (le generalità delle parti, la descrizione dell’immobile, l’indicazione dell’importo del canone, le modalità di versamento e la durata della locazione) ci sono anche i dati catastali: dati necessari per la registrazione del contratto di affitto stesso, entro 30 giorni presso l’Agenzia delle Entrate.

Infine è obbligatorio inserire nel contratto una clausola specifica, dove il locatario dichiara di aver ricevuto tutta la documentazione necessaria, insieme all’attestazione di prestazione energetica. Nei contratti di locazione a canone libero la durata legale minima del contratto è fissata per legge a 4 anni: se le parti concordano una durata inferiore la clausola non è legale.

La legge infine prevede che, dopo la prima scadenza, il contratto si rinnovi automaticamente per ulteriori quattro anni (anche detto “contratto di affitto 4+4”): in poche parole, la seconda scadenza si ha dopo 8 anni dalla stipula del contratto di affitto.