Cos'è e come funziona il deposito cauzionale: una guida

Al momento della stipula di un contratto, sia che si tratti di un intero appartamento o di una camera presso il proprietario, una delle sezioni più discusse è quella relativa al deposito cauzionale.

Il deposito cauzionale, più comunemente chiamato cauzione, è un deposito in denaro che il locatario versa al proprietario al momento della stipula del contratto di locazione. La cauzione protegge il proprietario dall'eventuale mancato pagamanto del canone, da possibili danni apportati alla stanza o all'appartemento messi in affitto e più in generale da ogni altro inadempimento da parte dell'affittuario. Nel linguaggio corrente si utilizza spesso anche il termine “caparra”; sebbene da un punto di vista giuridico corrisponda a un concetto diverso, l’espressione “caparra” è generalmente accettata come sinonimo di deposito cauzionale.

L'articolo 11 del codice civile, legge 392/78, regola la materia e stabilisce che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone, spese escluse. Questo significa che se il canone di locazione è pari a 400 euro, il proprietario non potrà esigere dal locatario una somma superiore a 1200 euro a titolo di deposito cauzionale. La cauzione inoltre produce degli interessi legali che devono essere quindi versati al conduttore alla fine di ogni anno oppure al termine della locazione in un'unica soluzione. L'ammontare della cauzione viene stabilita al momento della firma del contratto.

Fondamentale ai fini della restituzione della caparra è il "verbale di consenga". Si tratta di un documento nel quale vengono descritte le condizioni dell'immobile che viene affittato. Tale documento è parte integrante del contratto di locazione e deve essere firmato da entrambe le parti al momento della “consegna delle chiavi”, ovvero nel momento in cui l'immobile viene dato in locazione. Alla fine della locazione, è uso comune procedere a un controllo dei locali e redigere un secondo documento, detto "verbale di riconsegna", nel quale vengono evidenziati gli eventuali danni riscontrati e viene calcolata la parte di cauzione che si intende trattanere. I danni ai locali non vanno confusi con il normale logorio causato dal semplice uso che non può al contrario essere utilizzato come ragione di rivalsa nei confronti del conduttore da parte del proprietario. Al termine del contratto di locazione il proprietario è tenuto a restituire il deposito cauzionale. È erroneo quindi pensare di sostituire il pagamento delle ultime mensilità come modalità di restituzione della caparra che deve essere versata solamente dopo la firma del verbale di consegna. La restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale è pertanto un obbligo giuridico.