Subentro nel contratto di locazione: chi paga e come funziona?

Gli appartamenti nelle città universitarie sono soggetti ad essere lasciati e ripresi con grande frequenza nel corso dell’anno. Le stanze in affitto si liberano nel momento in cui studenti o lavoratori terminano la loro permanenza. Questo è in effetti il caso in cui si può optare per il subentro nel contratto di locazione da parte del futuro affittuario, che decida di sistemarsi nella locazione prescelta.

Come subentrare nel contratto di locazione? Innanzitutto bisogna capire che cos’è il subentro: si tratta della possibilità di recesso del contratto da parte del locatore o del conduttore, che viene rimpiazzato da un altro soggetto, come nel caso di un nuovo locatario, nel contratto di affitto corrente.

Il subentro nel contratto di locazione è quindi un passo successivo da effettuare tramite il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate, pagando il costo dell’imposta di registro in misura fissa o variabile, dunque per mezzo del modello F24 Elide.

Come procedere al recesso del contratto e al subentro nel contratto di locazione

La prima cosa da fare innanzitutto quando si vuole effettuare il subentro nel contratto di locazione è accertarsi che il contratto originale preveda la possibilità del subentro. Non tutti i proprietari, infatti, concedono questa possibilità. Capire se l’immobile può essere concesso o meno a un nuovo affittuario non è complicato: occorre leggere il contratto e accertarsi che non sia indicato esplicitamente il divieto di effettuare un subentro.

Il subentro nel contratto di locazione può avvenire per diverse ragioni e a subentrare può essere sia il locatario che il proprietario dell’immobile. Nel secondo caso, il subentro avviene in caso di donazione o di decesso, ad esempio, di uno dei contraenti.

Il caso del subentro nel contratto di locazione da parte di un locatario che subentra a un precedente affittuario, avviene quando quest'ultimo ha comunicato in anticipo il recesso del contratto dando la disdetta al proprietario. Per subentrare in un contratto bisogna versare l’imposta di registro, il cui costo varia in base a quanto sancito dall’accordo di recesso del contratto:

• se non è previsto alcun pagamento per il recesso del contratto e il subentro, il costo dovuto a titolo di imposta di registro sarà pari normalmente a 67 euro;
• se l’accordo di cessione prevede invece un corrispettivo, bisognerà pagare il 2% del corrispettivo pattuito (dal minimo di 67 euro).

È questo il primo adempimento fiscale da tenere a mente per effettuare il subentro nel contratto di locazione. Il versamento dell’imposta di registro dovrà essere effettuato entro 30 giorni dal subentro.

Il Modello F24 Elide: istruzioni per la compilazione e per la registrazione all’Agenzia delle Entrate

Il pagamento della suddetta imposta di registro, pari a 67 euro, deve avvenire tramite il modello F24 entro 30 giorni dal subentro. Il modello F24 Elide si può scaricare dal sito dell’Agenzia delle Entrate. Compilare il modulo è molto semplice, nel modello F24 Elide andranno inseriti:

• i dati identificativi dell'affittuario nuovo e di quello uscente;
• i dati della registrazione del vecchio contratto, che si possono ricavare dal timbro apposto sull’ultima pagina del contratto stesso;
• l’indicazione del codice tributo 1502 che fa riferimento al subentro nei contratti di affitto;
• nella sezione “Erario e Altro” non compilare codice ufficio e codice atto; nella casella Tipo scrivere “F”;
• i dati relativi al versamento di 67 euro (questa spesa divisa fra il locatore e l’affittuario).

Da notare che, nel caso venga utilizzata questa modalità di pagamento, sarà necessario trasmettere all’Agenzia delle Entrate il modello RLI compilato in maniera corretta.

Successivamente alla compilazione del modello e al pagamento dei 67 euro entro 30 giorni dal subentro, il modello F24 deve essere protocollato presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate, dove bisognerà consegnare anche una copia del contratto per sancire definitivamente il subentro nel contratto di locazione, e una copia del documento d’identità e del codice fiscale.

Per la trasmissione all’Agenzia delle Entrate del modello compilato e pagato, si può scegliere tra due opzioni: recarsi personalmente allo sportello o inviare tutta la documentazione telematicamente. Infine, sarà rilasciata una ricevuta: la copia originale andrà allegata al contratto, mentre la fotocopia dovrà essere conservata.

L’ultima pratica da sbrigare è quella di compilare, in carta libera, un modulo di subentro nel contratto di locazione: ovvero una scrittura privata tra il nuovo e il vecchio locatario. Sarà opportuno produrre due copie originali per ciascun locatario, che dovranno essere sottoscritte, datate e affrancate con una marca da bollo di 2,00 euro. Quest’ultimo atto dichiara a livello legale il nuovo subentro nel contratto di locazione: conserva sempre tutti i documenti prodotti in modo da evitare qualsiasi rischio futuro!